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住宅ローンの基礎の基礎

1)同じ住宅ローン商品でも金融機関によって金利・手数料に差がある
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や銀行等がそれぞれ用意している住宅ローン商品に違いがあることは当然ですが、同じ住宅ローン商品でも金融機関毎に金利や手数料に差があることをみなさんはご存知でしょうか?
その代表的なものに住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行うフラット35があります。
(※フラット35長期固定、低金利を武器に住宅ローンの主力商品になっている商品です。)

2)住宅ローンは現在の金利が適用されるとは限らない
住宅ローン金利は一般的には毎月月初に変更されます。
しかし4月1日に3.25%と発表されたからといって、4月に申し込んだ人全てにこの金利が適用される訳ではありません。
多くの金融機関で金利の適用は融資実行月のものを適用するようになっているため、
4月に申し込んでも5月に融資が実行されれば5月の金利が適用されることになります。

3)返済途中で金利が変わってしまうことがある
フラット35などの長期固定型住宅ローンを借り入れている場合、返済が終了するまで金利は変わりませんが、変動金利や短期固定型の住宅ローンの場合、金利が変わります。
金利が変動する住宅ローンの場合、金利低下局面では返済額の減少というメリットを享受できますが、金利上昇局面では返済額が増加してしまいます。
今後は金利が上昇する可能性が高いので、長期固定型住宅ローンでの借り入れを視野に入れておいたほうが良いでしょう。

4)住宅購入資金を全額借りられる訳ではない
住宅ローンを借り入れる場合、物件には抵当権が設定され、住宅ローンの返済ができなくなった場合は、物件の所有権が金融機関に移ります。
ただ、物件は年数により価値が落ちていくため、金融機関は物件を売却したとしても残っている融資を回収できない可能性がでてきます。
そのリスクを減らすため、金融機関では物件取得価格の全額を融資することはせず、最大80%が上限になっています。
つまり、住宅ローンを借り入れる場合、物件価格の20%は現金が必要になるということを覚えておきましょう。

5)住宅取得は物件価格以外にもいろいろとお金がかかる
住宅取得は物件価格分の頭金と住宅ローンを組めば終わりという訳にはいきません。
住宅ローンを組む際には各種諸経費が発生します。また、住宅取得後もマンションの場合、管理費や修繕積立金、駐車場代等の費用がかかる上に、毎年税金として固定資産税や都市計画税等も支払わなければいけません。
返済計画を立てる際は住宅ローンの返済額だけを考えるのではなく、これらの費用についても考慮しておきましょう






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住宅ローンの種類について

住宅ローンは、大きく分けると公的融資と民間融資に分ける事ができます。

公的融資
年金融資、財形融資などがあります。
資格や条件に様々な制限があるため、誰もが利用できるというものではありません。

民間融資
銀行や保険会社、ノンバンクなど様々な金融機関で取り扱っており、
比較的制限が少ないのが特徴です。

ただし、申し込み先の金融機関によって金利が大きく違いますので、
金融機関選びがたいへん重要になります。

もう少し詳しく書きますと、

1.フラット35(民間+住宅金融支援機構)
民間住宅ローン会社と独立行政法人「住宅金融支援機構」が提携・実施する融資。最長35年固定で借りられ、金利も大手銀行と比較すると圧倒的に低い

2.民間融資
大手都銀、信託銀行、地銀、JA、民間企業等が実施する融資。
長期固定や短期固定、変動金利等、各社が豊富な商品を取り扱っている。
現在主流となっている住宅ローンの一つ。

3.財形住宅融資
給与所得者が毎月の給与から一定の額を積み立てて貯蓄していく財形貯蓄制度を利用している場合に受けられる融資。
1年以上財形貯蓄をし、50万円以上の残高がある場合、財形貯蓄の10倍、もしくは物件購入価格の80%のいずれか低いほうまで借入れることができる。
※但し、会社が財形住宅制度に加入している場合に限る

4.その他
複数の金融機関住宅ローンを組み合わせて借入れる協調融資や各自治体が実施する自治体融資など。


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変動金利のおいしいとこ取りはできる?!

最初は金利の低い変動金利で借りておいて、金利が上がったら(あがる直前に)
長期固定金利に変えて・・・なんてことができると良いですよね。
(実際にはほぼ不可能ですが・・・)

ここでは変動金利の注意点について、改めて書きます。
変動金利には以下のルールがあります。

・金利は年2回見直されるが、返済額は5年間変わらない

仮に半年で金利が上がったとしても、返済額は5年間変わらないということです。
これは、なんとなく「お得」な感じがしますよね?でも実は全然お得じゃないんです!!

金利が上がって返済額が同じということは、利息の割合が増えるということなんです。
利息の割合が増えるということは、元金の減るペースが鈍くなります。

また最悪のケースは、金利が上がったことによる利息の金額が、5年間変わらない返済額を上回った場合です。
このときは、元金がまったく減らないばかりか、未払い利息が逆に発生してしまいます。

それじゃあ、金利が低いうちは変動金利住宅ローンを利用して、金利があがる前に、長期固定金利住宅ローンに変更しようと考える方もいるかも知れませんが、
短期金利が上昇する時点で長期金利も上昇している可能性が高いです。

仮に金利の上昇を察知できたとしても、ほとんどの金融機関では、変動から固定への変更は、
次の返済日からとなる場合が多く、この場合適用されるのは上がった後の金利になります。

このように、変動金利は、その特性をきっちり理解したうえで選択されるのが良いかと思います。




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低金利のローンはリスクが高い?!

住宅ローンを借りる際には、金利がもっとも気になるポイントではないでしょうか。
金利が低ければ低いほど、毎月の返済額が同じなら、借りれる金額も増えることになります。

住宅ローン金利タイプは色々ありますが、いわゆる見た目の金利がもっとも低いタイプの
金利は注意が必要です。

「2年固定」とか「3年固定」とかがそれにあたります。

これらの金利タイプは、だいたい金利優遇というものを踏まえて適用金利が低くなっています。

2年固定・・・1.6%
当初2年間 (基準金利:2.6%)-(金利優遇:1%)=1.6%
のような図式です。

2年後も金利優遇が1%ならば、気にすることはズバリ基準金利が上がるか下がるかです。
基準金利が上がれば、適用金利は上がりますし、基準金利が下がれば、適用金利は下がります。

しかしながら、やっかいなのが、2年後に金利優遇も変わるパターンです。
仮に2年後の金利優遇が0.4%になるとすると、
基準金利が変わらなくても、金利が上がることになります。

大手都市銀行をはじめ、ほとんどすべての金融機関でこの金利タイプは存在します。

このように、「○年固定」などの金利タイプを選択する際には、金利優遇を受けたあとの、
適用金利を見るだけでなく、そのときの「基準金利」をしっかり踏まえた上で、検討されることを
お勧めします。


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住宅ローンの審査について

住宅ローンを利用するには、当たり前ですが金融機関が行う審査を通過しなければいけません。
住宅ローンは金融機関にとっても融資額が大きいので、慎重に審査を行います。
以下に住宅ローン審査のポイントをあげますので、参考にしてみてください。

住宅ローン審査のポイント

1.安定した収入があるか?(金融機関が定めた最低年収に達しているかどうか)

2.職業(勤務先) 職業や勤務先の業績等
※職業、勤務先によっては金融機関からの融資が難しい場合があります
※民間企業に比べ自営業の場合、更に融資条件が厳しくなります


3.勤続年数(勤続年数が短い場合はリスクが高いと判断される)

4.現在、過去のローン状況(カードローンや車のローンなど、住宅ローン以外のローンの状況)
※過去支払いの遅延や、現在のローン残高が多い場合、融資が難しい場合があります

5.金融機関との取引状況(銀行の場合)
※融資実行の条件として一定の預金や給与振込み口座への設定を依頼される場合もあります

住宅ローンの審査は一般的に、銀行などの民間金融機関が行う場合には条件が厳しくなります。

一方で、自営業者や転職したばかりの人、派遣や契約社員などの
融資をうけるには厳しい状況の方にも融資を行ってくれるところもあります。

現在利用者が増えているフラット35は、民間融資とは違い住宅に一定の品質が求められます。
検査機関が実施する全ての検査に合格し「適合証明書」の交付を受けることが融資実行の条件となります。
つまり、フラット35を借入れるということは、住宅の品質が一定以上保証されているということになります。



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